北京西直门一套38平方米的一居室，是上班族陈怡在北京租的第四套房。区别于之前的散租，这次的房子真的能“拎包即住”，有家具、电器，保洁每隔一段时间上门打扫一次，且不用收服务管理费。在租房者口中，这样的房子叫“长租公寓”——有着传说中的高规格装修、集中式打扫、各种社群活动以及各种省心管理。
其实，与传统的散租方式相比，长租公寓的价格并不便宜，但却笼络了越来越多的人，尤其是讲究生活品质的90后“租二代”。那么，“长租公寓”的兴起，能否解决租房痛点？各家房企的加盟，又能否让房地产市场真正迈入“长租时代”？
“风口”终于要来了
“没想到政策来得这么快！”西南证券房地产分析师胡华如最近感触良多。关于发展住房租赁市场的红头文件频频发布，让这个已经观察长租公寓领域多年的市场行业研究者颇为感慨：“虽然这个行业还存在痛点，但我看到希望已经越来越近了。”
许多长租公寓的从业者、研究者，都与胡华如有着相同的感受：“风口”终于要来了。
曾经，住房租赁市场这只“蛋糕”，虽有万亿级别，却也只是房地产饕餮盛宴上的最后一道甜点，并不太受人重视。但随着一二线城市房价的持续走高，国家对住房租赁市场的态度由鼓励变为支持，长租公寓成为房地产发展新的风向标。
一方面，人口净流入的大中城市，住房租赁市场需求旺盛，发展潜力巨大。根据中国指数研究院重点城市租金水平估算，2016年全国户均年租金为2.0万元，据此测算流动人口带来的租赁市场规模每年达1.2万亿元。另据国家卫计委发布的《中国流动人口发展报告（2016）》称，未来一二十年，中国仍将处于城镇化快速发展阶段，按照《国家新型城镇化规划》的进程，2020年中国仍有2.5亿以上的流动人口，将带来巨大的居住需求。
另一方面，租赁房源总量不足，市场秩序不规范，政策支持体系不完善，租赁住房解决城镇居民特别是新市民住房问题的作用没有充分发挥。
怎样让城市新人“住有所居”？从2016年底召开的中央经济工作会议提出要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，到今年7月底住建部、国家发改委等九个部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，从融资、土地供应、盘活租赁房等角度提出加快住房租赁市场的发展，并且确定了12座城市作为首批开展住房租赁试点的城市。一系列的政策出台，在长租公寓的从业者们眼里，无疑是一针最给力的“强心剂”。
“化解了此前长租公寓在发展过程中遭遇的缺少政策支持的尴尬，也让长租公寓企业有了更多的选择。”胡华如认为，多重政策利好，让长租公寓这个“风口”，风力更强劲了。
不玩“租房”的房企不是好巨头
其实，早在2014年，雷军的顺为基金联合联创策源向YOU+公寓投入1亿元人民币，就已经拉开了长租公寓爆发式增长的序幕，短短3年有近100亿元资本流向这个领域。而从去年开始，长租公寓市场加速兴起，已有不少长租公寓品牌如同雨后春笋般纷纷冒出头来，而且个个来头不小。
万科是最早进入长租公寓市场的地产巨头，2015年单独成立了租赁公寓业务部发展长租公寓，随后开始在几个重点城市进行尝试。2016年5月正式推出了长租公寓业务的统一品牌“泊寓”。据悉，目前泊寓已布局了北京、上海、广州、深圳、西安等26个城市。
龙湖地产也在2016年8月宣布推出“冠寓”，长租公寓成为龙湖继地产、商业、物业后的“第四大主航道业务”。在今年8月中期业绩发布会上，龙湖披露，截至7月冠寓已进入7个城市，运营了10个项目。同时龙湖冠寓还定下了未来的目标：今年内布局16个一线及领先二线城市，开业房间数将合计超过1.5万间，到2020年达到20亿元营收。
碧桂园也于2017年5月成立长租事业部，计划今年年底在上海区域推出首个长租公寓项目。近期更是与中信银行签约，中信银行将在未来三年为碧桂园在长租住宅领域提供300亿元保障性基金。
……
据记者不完全统计，在国内排名前30的房企中，将近1/3房企正通过不同方式介入住房租赁市场。
“大型房企纷纷抢滩进入长租公寓，除了看好租赁的发展以外，也是为旗下自持用地寻找新的开发思路。”胡华如表示，“事实上，2016年9月，国务院曾出台了一系列房地产调控新政，其中重要的一条便是鼓励房地产开发企业自持部分住宅作为租赁房源。”
2016年12月1日，万科低价拍下了北京土地招拍挂史上首宗100%自持土地。此后，多个城市陆续在土拍中加入了全部或部分自持的条款。
“也就是说，未来房企手中必将自持大量住宅。开发长租公寓，将成为房企重要的业务类型。”胡华如表示。
短期内抢滩比盈利更重要
2017年4月，长租公寓品牌优客逸家CEO刘翔对媒体宣布，该公司不久前在成都市场首次实现单城市盈利。
此事在业内引起了不小的震动，不仅因为优客逸家是首家实现规模化盈利的企业，更关键的是，它采取的分散式形态此前并不为人所看好。
据了解，目前多数长租品牌运营的都是集中式公寓，整栋或某几层楼全是这个品牌的房间。比如YOU+、自如寓、魔方、万科驿、龙湖冠寓等。
业内人士普遍认为，集中式公寓的房源或买或租，一次性就能解决，经营时也方便管理，还能为租客提供更多增值服务，是长租公寓最佳实现形式。相比之下，优客逸家和中介机构合作，从分散的业主手中租来房屋，经装修、隔断之后再转租的模式，流程上不仅复杂，而且不容易聚集流量，拓展多元化经营。
然而，这些都是基于企业利益角度做出的比较。从需求端看，分散式公寓实际上更符合当前用户租房的习惯。而且后者因为房源供给量大，地段、价位可选择空间大，更能满足租户的个性化需求。从价格上看，分散式也比集中式更亲民。因为前者提供的是合租房，后者是单间配套，成本显而易见。
不过，不管是分散式还是集中式，长租公寓的租金普遍比普通公寓高出不少。
但是，尽管有着高租金，对于长租公寓的运营者来讲，“账还是算不过来”。
华菁证券今年6月下旬的一份长租公寓行业研究报告就指出，55%的拿房成本占比和65%的入住率是长租公寓行业盈利临界点。但据其深入调研，很多公寓企业的拿房成本加上装修成本已经占到了80%。
因此，就资金实力最为雄厚的开发商而言，初期做长租公寓似乎“并不是为了赚钱”。刚刚踏入长租公寓的龙头房企碧桂园就表示“不亏钱就是赚”；而龙湖也表示，做长租公寓“三年内不考虑盈利”；万科董事会主席郁亮也在今年年中的业绩会上表示：“从回报率来说，我们能够达到1%-2%的回报率，就已经很满意了，未来长租公寓回报率6%-8%是正常的话，我们就往这个方向走。”
就中介来讲，目前，巨头链家旗下的自如公寓已经完全独立运营，但其盈利与否仍是谜团。此外，最先踏入长租公寓领域而且备受资本关注的互联网企业如魔方公寓、青客公寓等虽然在激烈的市场竞争中存活了下来，但是也难言盈利，其规模扩张仍然主要依靠一轮又一轮的融资来支撑。
对此，有业内人士表示：“如果你没有在红利收割期到来之前提前布局，那你怎么可能享受到时的红利呢？”
