各路资本跑马圈地下，行走于政策风口之上，长租公寓的赢利模式仍有待进一步明晰。
“你上寓见看看，不行就上泊寓，还有这么多长租公寓的平台都可以看看。”90后小张刚来上海正愁找房时，旁边的人提醒他。
随着楼市调控不断升级，被公认是万亿蓝海的“长租公寓”早已成为香饽饽，为众多房企争相入驻的新领域，但是，其盈利模式依然是个难题。
租赁市场备受瞩目
“房子是用来住的、不是用来炒的”，“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”， 十九大报告有关房地产的论述，让更多开发商明确了发展方向。中央顶层设计大力推动，地方相关政策迅速落地，长租公寓市场已然成为风口。对此，龙湖集团副总裁兼冠寓公司CEO韩石在接受《东地产财经周刊》（以下简称“《东地产》”）等媒体采访时表示：“龙湖集团积极响应国家‘租售同权’的政策，冠寓是龙湖集团继地产、商业、物业之后的第四大主航道业务。”
业内专家纷纷表示国家提到的“租购并举”以及“租售同权”等概念，实际上是对于租赁市场供应端是一个极大的利好政策。
第一太平戴维斯中国市场研究部主管简可向《东地产》分析指出：“今年以来，住宅租赁市场利好举措纷纷出台，无论是纲领性指导文件，还是上海推出纯租赁用地、以及广州（楼盘）等地出台‘租售同权’等具体落实举措，对租赁市场发展都带来巨大的影响。以推出纯租赁用地为例，这意味着未来市场上将迎来更多开发商自持的项目供应，尤其是新兴区域。预计未来在政府的鼓励和推动下，一些居住需求逐渐投向租赁市场，开发商也将提供多样化租赁产品以满足不同租客的需求，尽管与此同时，大量的新增供应也无疑将加剧市场竞争。”
盈利为首要难题
如今，连阿里巴巴都正式上线信用租房平台了，更何况是早已洞察市场的各大房企。
早在2014年，万科已着手进军长租公寓市场，推出“泊寓”。据万科集团董秘朱旭在今年9月份销售情况以及公司未来展望电话会议上披露的最新信息，目前，万科泊寓已进入28个城市，获取房间数为8.4万间，开业6个月项目出租率约为93%。万科的半年报显示，由于长租业务的发展，长期摊销费用大幅增加近32%至12.67亿元。
由此不难看出，如何寻求盈利，无疑仍是各大企业首要考虑的问题。
“我觉得对于盈利这件事来说，我们追求的不只是租金收入。”韩石说道，“首先是要从客户需求端做一个有效的匹配和满足，我们还有附加的服务，在这过程中，也会有附加的增值收入。争取三年之内达到行业前三甲的目标，同时营收超过20亿元。”
“龙湖冠寓目前投资回报周期是动态投资回报周期在五年左右。目前今年作为元年的角度来说我们拓展轻资产的项目毛利率也达到35%以上。”冠寓品牌推广部总监邵俊提及。
当下，越来越多的国有企业开始响应号召，进入租赁住宅这一领域。相对龙湖等进驻租赁市场的非国有企业而言，势必会形成冲击。相关业内人士指出，国有企业操盘也是中央当前发展租赁市场三步走的第一步战略。而在简可看来，国企资金充足、资源广泛，无疑将起到一定的带头作用，以贯彻落实政府加快发展租赁市场的意愿，且部分由国有企业操盘的公寓项目也并非以盈利为目的。
投资仍需谨慎
5月，住建部公布《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》；9月，上海出台了《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》，这些都反映出政府对于租赁市场发展的决心，不难预期，未来实施和监管细则或将愈加完善。
然而，记者发现大多长租公寓项目分布在距离上海市中心有一定距离的区块。
“从项目角度而言，偏远地区的拿地成本相对较低。从租户角度而言，如今市中心租金高企，一些租户已将目光投向非核心区域，不少跨国企业也纷纷缩减员工住房预算，使租户外迁。”简可说道，“此外，写字楼市场的非核心化也使得租房外扩趋势成为必然。如今，地铁网络等城市基础建设愈加完善，加之许多商业项目也位于非核心商圈，生活配套日益完善，从而减小了市区和郊区的地域性差别。大量的租房需求使未来长租公寓市场发展值得期待。此外，房企还可寻求其他途径如房地产证券化以实现双赢。”
“对于投资者而言，政策的不确定性或使其难以测算项目的收益。例如项目完工后，租金是否须按照政府指导定价，以及项目后期的管理中一旦出现纠纷，是否能受到法律保护等。”简可这样提醒。
