2017年以来，三四线城市住宅销量和房价同比增速均显著超预期，与一二线房地产市场呈现出历史少有的明显分化。三四线的超预期表现是整个房地产市场乃至宏观经济保持韧性的重要方面。
在三四线城市房地产需求超预期之初，有不少观点将其原因归结为一二线城市的溢出效应，但其不足以解释全国普遍的需求旺盛。事实上，除一二线城市外几乎所有三四线城市的价格、销量增速至今仍处高位，这一轮房地产需求的强劲扩张显然是全国性的现象。此外，市场上还有不少观点将人口、可支配收入等慢变量作为支撑三四线房地产需求持续旺盛的核心因素。
事实并非如此。以人口为例，通过三四线城镇常住人口增速与房价（销售）对比可发现，二者并无显著的相关关系。因此，我们可排除一二线城市溢出效应等局部变量以及人口等慢变量对全国房地产需求分化的影响，转而着眼于总量性的快变量来找寻此轮三四线房地产需求扩张及其分化的根源。
一是三四线城市的房地产需求大都没有受到限贷限购的“踩刹车”约束。2015年年底中央提出“去库存”，事实上，此前央行已在年内连续5次降息至1989年有数据公布以来最低位，且首套首付比率连续两次调整降至近年来最低位20%（非限购城市），这无疑为此次全国性房地产需求扩张创造了宽松的货币条件。随着2016年热点城市房价快速上涨以及年底中央“抑制资产泡沫”的提出，一二线城市限购限贷政策开始频出，以“踩刹车”抑制需求。截至目前，一二线城市中收紧首付政策的城市占比已近80%，限购政策的城市占比也达到60%。而三四线城市中首付政策趋严的城市占比仍不到2%，限购政策的城市占比不足1%。可见，因城施策的情形下三四线城市房地产需求整体上并未受到限贷限购的抑制。
二是棚户区改造及其货币化还起到“踩油门”作用，进一步刺激三四线城市房地产需求。虽然棚户区改造是全国范围实行的民生工程，但其城市分布并不均匀。具体来看，全国棚户区改造规模中三四线城市占比高达87%，而一二线城市仅占13%。并且，2015年后，棚户区改造安置方式由传统的实物安置转向货币化安置，而货币化安置本质上是以定向货币宽松的方式助力商品房去库存。通过测算我们发现，2017年1-7月，棚户区改造货币化安置带动三四线城市36%的商品房销售，而一二线城市则只有13%。可见，棚改及其货币化对三四线城市商品房销售带动更强，进一步加剧了此次房地产市场的分化。
从2008年以来的多轮房地产调控来看，总量政策的效果是极其强大的，利率与房价、销量增速都呈现明显的反向关系。值得一提的是，利率对于房价与销量增速的影响并非体现在当期。测算发现，即期利率与房价增速（6个月后）相关系数最强，与销量增速（4个月后）相关系数最强。因此，当前的利率对于未来房地产的量价走势有着至关重要的影响。事实上，房贷利率自2017年二季度以来有明显的抬升，融360公布的8月份全国首套房平均利率（其与金融机构个人住房贷款加权平均利率趋同，且是更高频数据、前瞻性更强）已超基准利率，达到5.12%。因此，目前房贷利率“踩刹车”将显著抑制未来三四线城市房地产需求，全国房地产市场难言继续分化。
近两年，棚改规模基本相同，且开工进度也似乎趋同。根据官方数据，2017年1-7月与去年同期开工进度都为78%。因此，根据2017年的进度大致预测，2017年三季度棚改将几乎完成全年任务，四季度棚改可能出现乏力。更进一步地，根据未来三年棚改规划，2018-2020年，棚改规模将降至年均500万套，显著低于当前，棚改及货币化的“油门”趋弱将进一步降低三四线城市房地产需求，并缩小其与一二线城市之间的分化。
