加码旧改与海外市场 龙光地产冲刺800亿

时代周报 2017-08-22

发迹于潮汕地区的龙光地产,终于开始向千亿规模冲刺了。


  8月10日,龙光地产发布2017年中期财报。截至2017年6月30日,龙光地产实现合同销售人民币193.1亿元,同比增长34.2%;营业收入人民币123.8亿元,同比上升约94.6%;核心利润25.5亿 元,同比上升195.4%。


  是日,龙光地产管理层在投资者会议上宣布将2017年全年合约销售目标由年初的345亿元调升至370亿元。按照龙光地产今年前7个月累计实现合约销售228.3亿元计算,龙光地产已完成全年目标约61.7%。


  管理层还给龙光地产定下2020年销售额达800亿元的目标,并希望利润达到100亿元。这要求龙光从2017年开始,销售额与利润每年增长30%以上。对于掌门人纪海鹏和他的团队而言,接下来的工作并不轻松。


  旧改与海外


  在管理层的表述中,三旧改造将成为未来业绩贡献“大户”。


  管理层指出,城市更新项目靠的是有没有信息,对城市的土地情况和对原来的厂家有没有了解。“龙光的总部在深圳,对这个地方包括深圳周边非常了解,因为团队和主要投资都在这里。”


  管理层还称,主席是潮汕人,潮汕人在外面很团结,做生意做得好。“在粤港澳大湾区(广州、佛山、肇庆、深圳、东莞、惠州、珠海、中山、江门9市和香港、澳门两个特别行政区形成的城市群)范围内,很多潮汕人在这里设厂,这些都是我们(旧厂房改造)的优势。”


  实际上,对这家潮汕房企来说,这只不过是重操旧业。2000年,凭借汕头(楼盘)城中村改造项目“金禧花园”一举成名的龙光地产,在完成原始积累后于2003年进入深圳市场,并顺势以2.86亿元竞得深圳宝安中心地块,完成异地扩张。


  2004年7月,龙光地产参与广西南宁市永新区城中村改造。2011年7月15日,龙光地产作为代建方,投资6.14亿元参与海南陵水县黎安镇大墩新村旧改项目。2012年2月13日,龙光地产以2.4亿元底价竞得佛山南庄大道一宗旧改土地......同年,公司管理层公开提出,有些城市随着土地资源的稀缺,公司不排除今后会大量参与旧改项目。


  截至2017年上半年末,龙光地产土储总货值达人民币3880亿元,总建筑面积2789万平方米,其中并购及城市更新项目总市值达2040亿元,占1314万平方米。工厂改造为核心的旧改类型占比达48%。其次,旧村改造和旧改净地分别占31%和21%。深圳、惠州和珠海则是公司旧改项目主要所在地,占比分别达 32%、25%和20%。


  管理层称,公司旧改资源中,近期项目(2 年内达到开工条件)占比达 24%,中期项目(3-5年内达成开工条件)占比达38%,远期项目(预计5年后达成开工条件)占比达38%。据管理层预计,龙光地产短期形成供应的并购及城市更新类项目总建筑面积将达118万平方米,总货值约165亿元人民币。


  除了旧改,另一业绩贡献便是海外市场。


  2017年2月24日,龙光地产联合合景泰富以总价168.55亿港元首次竞得香港鸭脷洲一宗住宅地块,创下香港近年来单幅土地的成交总价最高纪录;5月18日,龙光地产、山东南山集团组成的联合体以10.03亿新加坡元(折合人民币49.81亿元)竞得新加坡女皇镇宅地,折合每平方米1.13万新元(约人民币5.61万元)。龙光地产与南山集团同样各占50%的权益。


  时代周报记者获悉,早于2016年,龙光地产便专门成立投资公司,负责海外项目拓展。


  今年7月17日,龙光地产宣布委任陈观展先生为公司执行董事,主要负责本公司海外项目的投资及营运。据悉,现年58岁的陈观展曾在广州市属国企越秀交通基建(01052.HK)从事地产投资、物业出租、基建、服务。并在辞职后转任港资企业-新世界发展执行董事兼联席总经理。


  龙光地产管理层表示,公司主要关注香港、新加坡、澳洲的住宅项目,在海外的投资比例占公司总资产大概在10%左右,作为公司资产配置的一种重要补充。


  引入基金


  为冲刺800亿元目标储备“充足粮草”。2017年上半年,龙光地产通过招拍挂方式在惠州、汕头、肇庆、柳州等城市新增项目6 个,新增土地总建筑面积约183万平方米。大举买地背后,实则是考验一家公司资金管理能力。


  自2016年10月份地产调控以来,房地产企业融资被戴上“紧箍咒”。时代周报记者获悉,除银行贷款、公司债(公募+私募)等主要融资渠道外,地产企业股权融资、发行 ABS、地产基金、资管融资等各类渠道也均有不同程度的收紧。


  为此,龙光地产也作出调整。其称,今年不去拿高价地,补库存的事情上除了招拍挂以外,采用合作并购方式来获取资源,可降低资金压力,“上半年新增600多亿元并购项目,现金是按照进度付的,对现金流压力不大,而且拿了项目后有1/3马上能销售变现”。


  龙光地产负责人告诉时代周报记者,目前公司境内融资方式主要包括开发贷、公司债、abs等方式,境外主要有银团贷款、美元债等方式。


  截至2017年6月30日,公司持有现金及银行结余约234.5亿元,较2016年期末的148亿元增加59%。净负债率较去年微降至67%。


  易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉时代周报记者,融资渠道收紧后,对于房企来说,势必需要加快销售,因为相对来说,销售依然是房企快速回笼资金的一个很重要体现。