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70城楼市整体降温 三四线城市房价上涨动力减弱

正文
  • 2017/8/19 10:37:34
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导读:8月18日,国家统计局发布报告显示,全国70个大中城市中,有14个城市的新建商品住宅(不含保障房)价格在7月出现持平或下跌,比6月增加4个,下跌的城市以热点一二线城市为主。

房地产调控与楼市淡季的叠加效应,使得全国房价涨势进一步回落。


  8月18日,国家统计局发布报告显示,全国70个大中城市中,有14个城市的新建商品住宅(不含保障房)价格在7月出现持平或下跌,比6月增加4个,下跌的城市以热点一二线城市为主。


  总体来看,70个大中城市的新房价格仍然呈上涨趋势,但无论环比还是同比,涨幅都有明显回落。其中,从今年4月以来,三四线城市就领跑涨幅榜,如今该趋势仍在持续,北海、南宁、金华、韶关(楼盘)成为房价涨幅较大者。


  分析人士指出,房地产调控政策持续发酵,以及楼市传统淡季的到来,使得7月单月的楼市成交量骤降四成。这也成为引发房价涨幅收窄的主因。在传统的“金九银十”到来之前,这种趋势恐不会改变,但此后的变化情况仍需观察。


  房价涨幅整体收窄


  数据显示,今年7月,有9个城市的新房价格出现环比下滑,除安庆、泉州外,其余7个均为热点一二线城市,分别为北京、天津、南京、福州、郑州、深圳、成都,降幅为0.1%和0.2%。


  5个房价持平的城市,同样以一二线城市为主,分别为上海、杭州、无锡、宜昌和惠州。


  其余热点一二线城市中,大部分的新房价格涨幅出现收窄。国家统计局城市司高级统计师刘建伟在解读这一现象时表示,“因地制宜、因城施策的房地产调控政策持续发挥作用。”


  由于承受的调控政策最为严厉,最近几个月来,热点一二线城市逐渐淡出房价涨幅榜,并出现下跌态势。北京的新房价格已经连续两个月环比下降,成都则连续三个月保持负增长。


  房价上涨的城市,则以三四线城市为主。7月,北海的新房价格以1.5%的环比涨幅位居榜首,南宁、金华、韶关上涨1.3%,蚌埠、桂林上涨1.2%。


  从今年4月开始,三四线城市就全面“接管”涨幅榜,这也体现出政策对一二线城市的调控效果,以及楼市资金向三四线城市的溢出效应。但随着这波需求释放,三四线城市的房价也出现颓势。今年5月,新房价格上涨最快的蚌埠,环比涨幅达到3.4%;到7月,涨幅最高的北海仅为1.5%。


  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为,在各种严格的限购、限贷甚至限售政策的制约下,一二线城市的交易热度不高,价格涨幅开始缩小或回调,整体调控成效较为显著。相比之下,三四线城市在去库存的政策引导下,楼市热度较高,房价普遍上涨,但涨幅也在回落,市场逐步趋向平稳。


  “整体来看,房价涨幅放缓的趋势已经明确。”中原地产首席分析师张大伟表示。


  根据国家统计局的数据,今年7月,70大中城市新房价格平均环比上涨0.49%,涨幅创最近5个月的新低,正在接近本轮调控(今年3月)前的水平。70城新房价格平均同比上涨9.32%,创最近10个月以来的新低。


  商品房成交缩量


  若结合成交量数据来看,7月房价出现平稳并不显得意外。根据国家统计局此前发布的数据,7月单月,全国商品住宅销售面积10085万平方米,环比6月的16834万平方米,下滑40.1%;当月商品住宅销售额7789亿元,环比下滑38.4%。这两组数据均创下今年3月以来的新低。


  其中,今年7月,东、中、西部的商品住宅成交量均由6月的上涨,转为下滑,东北区域的成交量则一直处于下滑过程中。


  按照量价的互动逻辑,成交量的下滑,势必会传导到房价上,并对房价走势带来影响。


  张大伟认为,房地产调控政策持续发酵,是导致成交量下滑的主因。今年3月以来,新一轮房地产调控政策席卷而来,并覆盖了几乎全部一二线城市和热点区域。受此影响,一二线城市的成交量迅速下滑。三四线城市曾因吸纳了楼市的溢出资金而一度火爆,但因市场体量较小,热度也很快冷却。


  与此同时,7月是传统淡季。如果缺乏利好政策的刺激,成交量的下滑也是常态。


  北京一上市房企相关负责人还向21世纪经济报道记者表示,从上市企业的财务结算周期来看,为了把半年报做得“漂亮”,房企往往会在6月发力,甚至不惜透支下半年的业绩。因此,7月单月的业绩通常并不出色。


  按照张大伟的观点,由于缺乏新的刺激性因素,这种趋势可能延续到8月。但在经过持续的去库存之后,不少城市(尤其是三四线城市)的库存规模已降至低位,若9月迎来市场旺季,房价恐有进一步上涨的动力。


  上述房企人士也表示,今年的房地产市场最关键因素还是政策。“如果一二线城市的调控政策不放松,企业在这些区域的业绩,以及整体利润都会受到影响,企业的价格策略也会出现调整,有可能会出现降价出货的情况。”


  国家统计局的数据还显示,最近几个月来,南京、上海、杭州、合肥、郑州等热点城市的新房价格都在涨与跌之间徘徊,并未出现明确的上涨或下跌态势。对于广州、深圳等城市来说,作为市场先行指标的二手房价格,多数时间内也保持着上涨态势。


  上述受访者普遍认为,下半年的市场热度总体不及上半年,但市场的绝对交易规模仍然在高位。未来除关注三四线城市的房价变化外,也需强化一二线楼市调控政策的执行,并避免高价地等因素影响房价预期。

来源:21世纪经济报道
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