经历2016年整体楼市的火热之后，进入2017年，广州土地市场和销售市场似乎显出二重天状态。
戴德梁行近日发布上半年研究报告称，期内广州土地市场成交量价齐升，总体成交金额同比翻番不止；但由于产业落位需求，土地供应中工业用地面积占比超七成。
无论是土地供应还是楼市成交，从区域布局而言广州的主力都开始成为增城等外围区。而受今年以来连番调控政策影响，上半年广州楼市成交供需均呈下降态势，可售库存处于低位。
戴德梁行研究部经理缪舒怡认为，目前广州住宅市场调控力度较大，或将维持目前的调控水平。市场或将继续保持观望情绪，成交量继续维持低位将是大概率事件。
而价格方面，若下半年成交量持续收缩，部分开发商或将受到资金回笼的压力而在价格方面出现松动，局部区域价格或有小幅下调空间。
土地成交面积涨七成
相比2016年，广州土地市场在2017年出现显著升温。成交面积大幅增长，但其中主要仍为工业用地，且工业用地供应同比攀升较快；受土拍规定调整影响，溢价率方面则呈降温趋势。
据戴德梁行统计，上半年广州土地成交量价齐升，共成交84宗、488.6万平方米土地，土地成交面积同比上涨72.4%，达到去年全年土地成交面积的80.7%；成交金额同比攀升160.3%达522.1亿元。
由于产业落位政策的深化，上半年广州工业用地占整体土地成交面积的72.9%，占比较去年同期攀升28.4个百分点。住宅用地推出面积同比上涨20.2%，但出于流拍及中止出让等原因，成交面积与去年同期基本持平，所占比重由2016年上半年的35.2%降至19.8%。
而金融监管、竞自持及摇号等附加措施出现在土拍新规中，直接影响到土地市场成交热度。住宅用地平均溢价率同比下降23.2个百分点至28%，商办用地平均溢价率同比下降8.6个百分点至0.5%。
据戴德梁行研究部整理发现，上半年广州土地市场溢价率前五地块普遍溢价率在45%左右；相比之下，去年全年广州土地市场溢价率前五均超过170%。且这些地块均主要位于外围区增城。
从供应分布而言，外围区域成交面积占比达到95.9%，成交金额占比则为67.9%。最热的增城区土拍成交面积同比上升232.1%至240.5万平方米，占全市近五成。
土地市场也出现不少外来房企加速进入的趋势。在今年上半年，就有融信、绿城首入广州；世茂地产、泰禾集团、中国电建地产、美的地产等也积极参加广州土拍。
戴德梁行指出，根据广州市国土资源和规划委员会发布的《2017广州经营性用地供地蓝皮书》，2017年下半年的广州土拍市场仍将热度不减。住宅用地供应将适度加大，仍以外围区为主，荔湾区西湾路宅地或将成市场热点；商服用地方面，天河区的广州国际金融城及海珠区的琶洲西区成为中心城区的主推商服地块，广州“一江两岸三带”大CBD的重点战略布局日渐凸显。
库存去化周期6.7个月
2017年广州相继出台“3.17”、“3.30”楼市新政，从供需两端抑制投资性需求。在此情况下，住宅市场供需急跌，价格升幅受到抑制；但从库存而言已处低位，市场维持供不应求状态。
据统计，2017年上半年，广州一手商品住宅供应面积372.5万平方米，创近年新低，同比下降15.8%，较2016年末减少32.6%；成交面积录得576.5万平方米，同比减少14.5%，与2016年末相比下跌26.5%。销售均价16572元/平方米，较去年同期小幅上浮3.8%，较2016年末则降低3.7%。
从位置而言，外围区域仍是成交主力。受益于“广州城市副中心”、 自贸区等利好，南沙区成为成交均价增幅最大区域，上半年同比攀升31.4%，均价在15397元/平方米。
至2017年6月末，广州全市可售库存641.5万平方米，较2016年同期减少24.6%，按过去6个月去化速度推测，去化周期6.7个月，较去年同期小幅缩短0.9个月；但在上半年后半段，受成交放缓影响，去化周期开始出现缓慢回升。
戴德梁行统计显示，黄埔区、增城区去化周期最低，分别仅为3.6和3.7个月；最高则是荔湾区，周期在20个月左右。
