从前的三四线“郊区之王”碧桂园，在转战一二线的路途上，也不忘以产业地产名头，在一线热土上插上一旗。
4月25日，广州碧科智城开发建设投资有限公司（广州碧桂园全资子公司）以57.5亿元摘得广州国际科技创新城一期工程A地块。该地块位于番禺区新造镇，宗地面积26.5万平方米，计算容积率建筑面积63万平方米。
据观点地产新媒体了解，这宗地块亦是思科（广州）智慧城项目用地，在约一年前，思科系统国际有限公司与广州市政策签署了合作框架协议，宣布思科中国创新中心总部落户广州，选址便是位于广州国际创新城核心区。
而且，在2016年8月9日碧桂园“产城整合战略”发布会上，思科亦作为其合作伙伴之一也出席了现场。思科大中华区资深副总裁张力彼时便称，双方将共同推动“科技小镇”的建设。
对于此次合作，碧桂园相关负责人仅向观点地产新媒体表示，思科与碧桂园是长期的战略合作伙伴，思科携手碧桂园共同打造思科（广州）智慧城项目。至于具体的合作内容与项目规划，碧桂园表现暂时无法透露更多。
57.5亿落定广州番禺
根据出让公告，广州国际科技创新城一期工程A地块宗地面积26.5万平方米，其中出让宗地面积14.04万平方米，容积率3.0-6.2，计算容积率建筑面积≤63.00万平方米。
地块的用地性质为国际高科技生态文化产业区，并具体分成了BB0301301地块至BB0301342共42宗小地块。在业态上，地块中研发办公42.21万平方米、居住12.11万平方米、公寓及酒店5.64万平方米，零售商业2.04万平方米、地下商业1万平方米。
从建筑面积来看，这宗地块无疑将是碧桂园的又一个大盘，而且地块还位于一线城市之内。但这一次碧桂园拿地还是有些出乎外界的意料，因为从出让公告中的要求来看，碧桂园似乎并不与这宗地块的属性相符。
公告中提及，竞买人须为《财富》杂志2016年公布的世界500强企业授权承担科技创新项目规划、建设、开发及运营的合作企业，而且该企业的主营业务应当是网络、通讯设备行业和业务。
此外，竞得人需在竞得土地1个月内引进该世界500强企业在广州市番禺区注册具备独立法人资格的中国创新业务总部，并确保该中国创新业务总部5年内实现的销售收入不少于100亿元人民币，且引进万物互联、物联网、云计算、网络安全等领域8家以上（含8家）企业在广州市番禺区注册，该8家以上（含8家）企业应当为上述世界500强企业的合作企业。
地块一挂出来，外界便揣测，一系列限制性条件推测出该宗地块很大概率是定向出让的。在4月25日竞拍结果出来时，外界也恍然大悟，碧桂园拿下这宗地块，少不了思科的“功劳”。
据观点地产新媒体了解，思科作为一家世界500强企业，是一家互联网解决方案供应商和信息技术设备供应商，自1994年开始进入中国市场，先后启用思科（中国）研发中心（上海）、思科系统（中国）信息技术服务有限公司（北京）等。
在2016年4月份与广州市政府签定合作协议时，思科便宣布将在广州搭建万物互联云平台，建设高标准智慧产业体系，打造国内首个以智能制造云产业为核心、集“产、学、研、商、居”于一体、年产值超1000亿元人民币的思科（广州）智慧城。
综合对比以上信息可见，集齐“思科中国创新中心”、“万物互联”、“世界500强”等标签，碧桂园乃是借道思科在广州这个一线城市圈了个大盘。
“郊区之王”一线产城试水
其实，碧桂园最为外界所熟知的产业地产项目便是“位于新加坡旁的森林城市”，但这个产业地产项目目前更多的动态还是卖住宅。
在2016年8月，碧桂园正式向外界发布了其进军产业地产的战略，并画下了五年投资千亿建设“科技小镇”的蓝图。据称，科技小镇一般选址一线城市周边和强二线城市的30-80公里重要区域，占地2-5平方公里。
由此可见，碧桂园似乎是采取小镇的途径，将其大盘转移到了一线城市。而且，这些小镇可以说是森林城市的缩小版。宣传资料介绍，“这里最大的特色是生态、智慧、创新，地面都是公园，车辆在底下穿行，建筑外墙长满垂直分布的植物。”
从已有的公开信息来看，思科（广州）智慧城项目将成为碧桂园首个布局于一线的小镇项目，而上述的景象或许将在广州呈现。不过，这个大盘的质地如何，一向专心只卖房子的碧桂园到底打的是什么主意？
据统计，广州国际科技创新城一期工程A地块平均成交楼面价9130元/平方米。对于这个价位，广州中原地产项目部总经理黄韬认为并不能算便宜，并预计项目未来能够卖到2万/平方米左右。
不过，黄韬透露，由于项目周边在售商品住宅比较少，随着项目的逐渐开发、配套的完善，以及更多的土地推出，最后项目或许可以卖到2.5-3万/平方米。
除此，如出让公告所要求，宗地内除市政道路新广路外，其余的市政基础设施和公建配套设施均需由竞得人负责出资建设，并在建成后须无偿移交给番禺区政府。而且，地块中的研发办公物业需由竞得人自持一半。
不管是前期的基础设施投入还是后期的自持，这样的要求对开发商的资金实力还是有较高的要求。黄韬认为，销售住宅物业来可能是解决上述问题的途径之一。
据出让公告中要求，项目中居住用途物业的50%销售对象须为在广州国际科技创新城注册的企业员工。因此，有业内人士分析称，园区的招商情况将在一定程度上决定碧桂园能否快速销售并回笼资金。
而对于碧桂园试水产业地产的前景，黄韬表示，虽然碧桂园过往没有这方面的成功案例，但这种业务算是对传统业务的一种补充。其次，思科之所以找来碧桂园，自然也是信任其开发能力。
合富辉煌首席分析师黎文江则分析，与恒大、万科等开发商频频试水其他业务不同，碧桂园在多元化发展上关注得较少，而涉足产业地产新业务，或许也是在当前政策环境下另谋的出路。
黎文江称，既然该项目有了政府的扶持，便可能会有一些政策上的鼓励，而一般的商服项目受限购的影响很难操作。至于如何看待碧桂园发展产业地产，黎文江表示不作太多评论，“只能够说期待碧桂园能成功”。
过往报道显示，思科智慧城规划面积约3.59平方公里，而目前出让的地块面积仅26.5万平方米，接下来思科是否继续与碧桂园合作还不得而知。
