随着中国房地产市场进入存量时代，房地产逐渐开始金融化，而房地产投资信托基金（REITs，Real Estate Investment Trusts)，则成为房地产金融化进程中最重要的一环。知名房地产服务公司高力国际在REITs领域具有深厚的专业知识，对于其在中国的发展历程和前景有着详细的研究和分析。
REITs的价值
高力国际中国区估价及咨询服务高级董事贺志蓉表示，从价值内涵来看，REITs这一产品本身蕴含着房地产和有价证券两种属性：
首先，REITs是以房地产物业为基础资产的投资产品，特别是权益型REITs，其底层资产为在运营的租赁型物业，其最终收益来源为物业所产生的租金收入及现金流。因此，与其他资产类别的投资相比，房地产所特有的保值增值特征以及长期固定性特质，使得REITs天然具有抵御通货膨胀的优势，并为投资人提供相对稳定的分红和回报。
另一方面，REITs的价值仍然是通过有价证券的形式表现出来的，与其他股票或债券类有价证券类似，REITs以收益凭证的转化方式大大降低了房地产领域原本巨大的投资量需求和操作方式相对复杂的高门槛，同时改变了对房地产物业进行直接的投资具有的低流动性问题。
高力国际中国区估价及咨询服务高级董事贺志蓉认为：“与评估大多数现行二级市场的有价证券对比，评定权益型REITs产品价值的关注重点在于物业的运营管理情况和未来净现金流获取能力，而非依赖于发行主体的财务利润数据或者原始持有人的信用能力。从美国市场的历史数据来看，REITs和股票及债券的相关度比较低，相关性系数基本都不足0.5，因此大型的机构投资者，比如养老基金、共有基金、险资等具有长线投资需求的投资人都在其投资组合中定期加入一定比例的REITs产品，作为第四类资产，有效的分散整个资金池的风险。”
中国REITs现状
中国现有发行的类REITs和CMBS性质上看更偏向于信用债产品，通常设定一定期限和预期收益率，到期由发行人并担保人进行偿付且附有债务追回权。对于投资人而言，在进行投资决策时，更多依赖于项目公司以及引入的担保公司的公司信用等级评定。
在全球主要证券市场，REITs是独立的上市载体，其所持有的物业资产在与原始发起人间进行完整的产权分离后，由一批专业的资产运营商对物业价值进行最大化处置，REITs的回报与物业能够产生的现金流表现具有直接的关联。而且，对于权益型REITs而言，该主体在上市之后是拥有生命周期的，可以不断加入新的资产，从而保证投资人权益具有可持续性。因此，对REITs的价值评估从债信转到关注物业本身上来，是REITs能够长远发展的重要转变之一。
高力国际中国区估价及咨询服务高级董事贺志蓉表示，另一个国内外REITs比较大的区别在于市场监管的规范性。REITs是面向所有机构以及个人投资者发行的众筹形式产品，市场不但需要从税务、政策等层面设定一系列规则，证券监管机构还会单独出台相关“房地产信托基金守则”，包括规范允许放入REITs资产包的物业形态、REITs可承担的债权比例、每年用于向投资人分配的收益比例等等。
贺志蓉解释道，无论是从监管合规的要求，还是投资人进行决策需要来看，REITs持有的基础物业资产内在价值和可分配的收益水平，主要依赖于未来现金流规模预测和可实现性。从评估师角度来看，如何系统化的将宏观市场、微观环境、物业现有的每一个租赁协议、市场的整体走向等等方面有机结合起来，并转化成可靠的现金流预测分析，从而揭示REITs的内在价值，是为中国REITs市场实现可持续发展需要做出的努力之一。
中国REITs未来潜力
高力国际中国区估价及咨询服务高级董事贺志蓉认为，中国的资产证券化市场在2016年出现了一个大规模的增长，以券商和基金子公司为发行主体的企业ABS整体发行规模的增长超过一倍。但是，企业ABS中涉及到的房地产资产证券，包括类REITs和CMBS等类型产品的发行规模仅占3%的比例，说明我们的市场发展仍然十分滞后。
- 海外市场规模
从历史经验来看，全球各资本市场推出REITs的时机主要是因为市场需要资金，而传统的融资渠道受限。美国在1960年代推出了REITs，目前市值总规模在全球占比最大，在发展初期，其REITs规模呈现几何级数的增长。之后发展的澳大利亚也是世界公认的REITs较成熟的市场之一，至今，澳洲大型的商业、高品质写字楼几乎都在REITs资产包里面。高力国际中国区估价及咨询服务高级董事贺志蓉分析认为，亚洲地区的REITs市场在2000年左右出现了集中式的发展，日本、新加坡和香港的发展均十分快速，目前来看日本的REITs市值占到亚洲全部体量的一半以上，新加坡和香港的REITs市值都在本地区经济总量的10%甚至更高。由此来看，中国版REITs市场所蕴含的潜力有机会为全球资本市场带来新一波的增长和冲击。
- 资产业态
目前，办公和商业仍然占到REITs的最大比例，然而与之前半个世纪的房地产市场不同的是，现在的物业市场已经出现了越来越多的收益形式：互联网、高科技、人口增长和结构改变等等对房地产的影响是巨大的，非传统形式的房地产物业的价值逐渐被资本所发掘，比如富春集团去年在新加坡成功发行的运通网城REITs，也比如刚刚结束的两会计划开通的PPP REITs绿色通道。高力国际中国区估价及咨询服务高级董事贺志蓉进一步补充道：“这些非传统业态的基础资产价值对于投资人，甚至很多有经验的房地产投资人而言，都是模糊的，如何能让这块市场的价值真正清晰的体现出来，也是中国版REITs将要解决的问题之一。”
