除了增收不增利 首创置业还面临一个考验

和讯房产 2017-02-23

作为第一家发布2016年度财报的知名房企,首创置业取得销售规模大幅增长的同时,并没有同步提升净利润水平,同比还有微降,虽然近年来行业利润水平下降成为趋势,但首创置业的利润问题仍有自身特色。


  2月20日,首创置业业绩公告显示,2016年公司实现签约销售455.1亿元,同比增长40%,但归属母公司股东的净利润仅约为20.32亿元,同比下跌约2%。


  从首创置业公式的分区域财报来看,上海和天津在业务贡献中占有重要位置,去年的利润水平在很大程度上受到这两个区域的影响。


  但除了净利润下滑之外,首创置业迅速增加项目之后,账面资金也出现了下滑,而账面资金则对应项目的正常运营,这对于首创置业项目的后期运营提出了考验。


  天津分部“卖力不讨好”


  2016年首创置业实现455.1亿元的签约销售,同比增长40%,超额完成任务的同时,归属公司的净利润却下跌3.6%至28.78亿元,而归属母公司股东的净利润也仅约为20.32亿元,同比下跌约2%。


  对此,首创置业财务总监范书斌解释称,下跌的原因主要是去年一部分三四线城市的项目进入结算从而影响了毛利率及净利率,若今年集中于京津沪等地的项目开始结算后,预计未来毛利率将会有一个比较大的提升。


  “此外,在首创2016年455亿元的销售额中,仅1/5来自于京津沪项目。”范书斌指出。


  据公告资料显示,这已不是首创置业第一次出现净利润下跌,2015年上半年,首创置业就因为北京核心地段高毛利项目结算减少,以及一些毛利较低的老项目及三、四线城市项目结算,发出盈利预警。


  从分区域构财务报道看,京津沪是首创置业最重要的发力区域,在455.1亿元的销售构成中,以上三地的销售额分别约为172亿元、113亿元和52亿元。


  虽然天津以113亿元销售额占据公司较大比例的销售构成,但首创置业显然更看重新进入的上海,在公告中首创置业特别提出“京沪签约销售金额占比49%,较去年提升6个百分点。”


  另外,从分区域的收入构成来看,天津和成渝区域明显在净利润方面没有做到该有的贡献。


  数据显示,首创置业的天津区域去年对外交易收入约101.8亿元,同比增长约104.7%,但净利润仅为4.82亿元,同比增长约为31.6%,而北京区域只完成了约29.6亿元的收入就实现了6.33亿元的利润,相比之下,天津区域的净利润水平只能说太差。


  此外,首创置业成渝区域去年对外交易收入约为12.6亿元,同比下降约7.3%,而3700多万元的净利润也只相当于2015年的23.5%。


  可以看出,天津区域虽然占据了首创置业较大部分的销售和收入,但净利润却没有得到同等增幅的体现,而上海区域虽然收入只有19.2亿元,但净利润却达到约4.2亿元,与天津相差不大。


  此外,资料显示首创置业近年来对上海的投入最大,去年的土地支出中有57%都投向了上海区域。


  保守的500亿目标是为了巩固阵地?


  如果从销售额来看,全年实现455.1亿元签约额的首创置业业绩不错,不仅超额完成此前定下的380亿元目标,还有消息称,首创置业还有约200亿元的销售额放到2017年的财务报表中。


  如果这样来算,首创置业提出的2017年完成500亿元销售额的目标,可以说相对保守,但这种保守可以推测一下原因。


  财报中的首创置业账面现金为179亿元,相比2015年的201亿元下降了约10%;同时首创置业银行贷款及公司债券约543.8亿元,而2015年为487.5亿元。


  这两个数据一个关系到公司项目运营,一个关系到公司项目投资和开发。随着项目增加,首创置业的运营资金需求也是同步增加的,但是现在账面资金不但没有提高,反而出现下降,这不符合长期的运营需求。


  另外银行贷款和公司债券相比2015年增加了50多个亿达到540多亿元,满足正常土地投资和开发没有问题,所以今年主要的是增加运营资金,否则如果是预期大规模拿地,销售端也必须积极补充资金,才能满足资金需求。


  从这个角度看,首创置业需要提高回款额来支撑项目后期运营,这样才能更好的保证后续土地投资和开发。


  所以,这样一个相对保守的销售目标,是不是还预示着首创置业要稳固销售额和回款额,先保证项目运营,并暂缓前几年的激进拿地风格呢?


  并且,随着前几年大举拿地,首创置业的资产负债额同步攀升,从2012年的375亿元攀升到2016年的916亿元,资产负债率从不到70%上涨到约77%;同时还有约478亿元的流动负债。


  也就是说除了项目运营资金需求上升之外,需要偿还的债务利息也开始慢慢增加。


  业内人士建议,首创置业在经过前几年的激进拿地后,现在也许需要放缓脚步、着重运营已获取的项目,阶段性的巩固一下阵地,再继续发力。


  最后提示一下首创置业值得关注的项目包括北京市CBD核心区域的呼家楼棚户改造项目(一级开发)、天津红咸里项目、上海周浦项目和上海浦东新场项目。另外,首创置业总裁唐军在2月21日公司业绩发布会上透露,首创置业将要进入深圳市场,虽然去年参与两次土拍皆因土地价格过高而未能拿到项目,不过预计未来的项目还是会以刚需和改善型项目为主。


  首创置业能否通过努力改变增收不增利情况,还有待市场考验。