“我觉着今年的调控政策还会加码，房价能否回落，要看上半年的具体情况，基本上在年中就能看出来。”济南一家本土房地产公司的项目经理冯泽瑞说道。
冯泽瑞是在16日济南一个房地产行业内部小型座谈会上发表上述言论的。在会上，经济导报记者获悉，尽管济南从去年10月初就开始执行限购政策，但房价依旧坚挺，每月环比上涨二三百元（/平方米）。参会者一致认为，今年楼市调控或将继续加码。
“如果（开发商）上半年未能如期完成任务量，下半年可能会出现部分楼盘通过各种方式进行降价促销的情况。”另一家济南本土房地产开发公司的项目部经理冯昌林表示。
不出所料，17日，济南市城乡建设委员会出台了限购的细则。其中最大的变化就是，除主城区外，长清区也被纳入限购范围；同时，在济无住房的外地人员购房的，需要提供自购房之日起前3年内连续24个月以上（含24个月）在济南市区及三县缴纳个人所得税或社会保险的证明。
售楼处冷清了很多
16日，当经济导报记者来到会议所在的某楼盘售楼处时发现，与此前相比，这里冷清了很多。沙盘依旧在大厅内展示，但沙盘灯都没有亮，室内的灯光也没有全部打开。“现在就这几个人值班，其他人都放假休息了。”一置业顾问说道。
“确实已经给他们放假了，毕竟去年忙碌了多半年也没怎么休息。”该楼盘项目经理冯泽瑞说。
同样，冯昌林负责的楼盘也已经给部分外地员工提前放了假，理由和冯泽瑞差不多：“现在基本上没有来看盘的了，让这么多人在这儿耗着也没啥意思。”
“今年不会再有‘日光盘’了，毕竟限购政策影响比较大。”冯昌林说。
据经济导报记者了解，今年首周只有1个新项目和1个项目加推入市。其中，加推的楼盘推出了254套房子，当天成交170多套；新项目表现相对较好，推出368套，成交349套。
第二周则只有一个楼盘加推，800多套房源当天只卖了230多套。
“从现在的情况看，限购限贷政策的出台对降温济南楼市起到了一定作用。”冯泽瑞认为。
限购政策出台前后
在济南，去年10月初限购政策出台前后，最高的时候住宅一周网签数量达7329套，随后陷入连续8周的低潮期，最低时只有914套，最高时1912套，均未达到2000套。
但从去年11月底开始，住宅成交再度火爆。当月最后一周住宅成交量达到2649套，成为出台限购政策后成交量最高的一周。
不过，该数字在去年12月首周被突破，当周的成交量超过了4000套。其中，12月2日一天新房网签量就达到了1033套，也是去年10月以来网签量最高的一天。
由此，去年12月26日，济南新的限购政策再度升级加码。受此影响，住宅网签量逐步走低，从去年年最后一周的2154套，降到今年第一周的1903套，第二周继续下挫，只有1801套。
“去年年底的限购政策升级，说明政府认为楼市的降温没有达到预期效果。”冯昌林表示，“虽然济南市场降温明显，涨幅回落了近两个百分点，但新房价格依然坚挺，均价保持在万元以上，每月环比上涨二三百元（/平方米）。而且，调控政策出台后依然能拍出9436元/平方米的楼面地价。”
限购限贷有局限性
在济南某国有银行高新支行行长李家琪看来，如果春节过后成交量持续走高的话，不排除再出台新的限购政策。“现在驻济各大银行对个人住房贷款的审核更加严格了。”他说，“上级要求对房贷慎之又慎。”
在冯昌林看来，今年济南可能会在现有限购的基础上，综合利用财税政策、土地政策等，构建房地产市场维稳的长效机制。“这将使市场成交的量、价增速明显下降，甚至在房价过高的地区，楼盘价格直接下降。”
不过，限购限贷对于打击炒房，有一定的作用与市场效果，但仅靠限购与限贷这两个方式，还是有一定局限性的。
“确实。现在来看，限购政策在一定程度上也会对刚性需求造成一定的影响。如果能区分出刚需和投资的界限，就可以在打击炒房行为的同时，降低对刚需的影响。”冯昌林说道。
“我们现在都不知道该怎么定位今年的发展了。高层最近一直在开会，研究如何制定今年的任务量。”冯泽瑞表示，“如果按去年的完成量制定新的考核指标，可以明确的是难以完成，毕竟去年前8个月就完成了全年的任务量。”
3、4、5月份影响下半年
“春节前后成交量的变化只能说是偶然现象，不能作为长期的根据来判断楼市的走势。”冯昌林说，“今年3、4、5月份成交量的变化将影响下半年的走势。如果在这3个月期间成交量持续放大，那么下半年的价格将企稳；如果成交量一直萎缩，同时开发商在6月底不能完成全年任务量的一半，那么下半年各个楼盘普遍会降价促销，以保证在年底前完成任务。 ”
对于冯昌林的说法，冯泽瑞表示赞同：“新楼盘定价会综合考虑所在区域其他楼盘的价格，在区域均价内上下浮动不超过1000元/平方米，此外还会通过各种方式进行降价促销。”
而对于山东省住建厅提出的确保济南、青岛房价环比不增长的目标，冯泽瑞提出了自己的看法：“对这个目标，我认为比较困难，持怀疑态度。”
在他看来，去年高价拿地的项目将在今年逐步进入市场，短期看济南房价环比不上涨有难度。“拿地的价格都在八九千元一平，那么新房的售价肯定会比较高，同时也会拉高环比。”冯昌林说，“除非不让这些项目入市。”
最新限购细则有紧有松
17日出台的限购细则，与几位业内人士的预期基本吻合。
“有松有紧。紧的是长清区也被限购了；松的是在济南无房的外地人员买房，需提供连续24个月税、保证明，有了‘3年内’的宽限。”冯泽瑞在细则出台后接受经济导报记者采访时表示，“长清也限购，估计是为了防止主城区限购后，资金都去长清炒房。”
而对于章丘区未进入限购范围，冯泽瑞认为，应该是出于章丘刚刚才撤市设区的考虑。“由于济南市区接连进行了三轮限购调控，而章丘又刚刚设区，可以承接主城区外溢的购房需求。不过，一旦章丘楼市被热炒，不排除章丘区也会进入限购范围。”
据悉，17日的细则具体规定，本市户籍家庭的限购范围包括历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、长清区及济南高新区；同时，无住房的非本市户籍家庭在本市部分区域限购一套住房，需提供自购房之日起前3年内连续24个月以上（含24个月）在济南市区及三县缴纳个人所得税或社会保险证明。对不符合限购条件的，房地产开发企业、房地产经纪机构不得办理合同网签。
