2017年刚开始，房地产行业就迎来新一轮的政策挑战。国家外汇局重申换汇不得用于境外购房和投资。甚至连个人通过分拆方式，利用他人的年度用汇额度进行资金的违规跨境流动，这俗称为“蚂蚁搬家”的方式也将被外汇局列入其“关注名单”。外汇管理的严控，对于当下刚兴起的海外房地产开发浪潮并非利好消息。2016年堪称房企出海大年，中国房企的海外投资额预计全年将比2015年增长37%，达到353亿美元的惊人规模。有分析认为，外汇的严控将给房企海外项目销售带来不小的压力。但同时也并非无法可解。专家预计2017年海外房产众筹平台或将大规模兴起，成为以技术破解“政策紧箍咒”的新手段。
海外房产投资行情已火
据戴德梁行2016年11月发布的《中国对外投资市场报告》显示，自2009年起，中国海外地产大宗交易投资总额就呈稳步上升的趋势。这一进程在2013年至2014年时增速更加明显，万科、碧桂园、万达、绿地、新华联、雅居乐等大型房企均有在海外拿地。至2015年时，中国海外地产大宗交易年投资总额已经达到257.34亿美元。而2016年，中国房企的海外投资额预计全年将比2015年增长37%，达到353亿美元的惊人规模。
报告指出，目前中国企业平均将44%的海外资金投到美国；第二名为澳大利亚，比例为22%；接下来依次是英国、中国香港、加拿大。与2015年相比，中国投资者对美国和澳大利亚投资热情持续增长。其中，在美国的投资比例增长了6%，澳大利亚也增长了2%。
中国企业“出海”的驱动力正是来自于国内客户的需求转变，根据兴业银行与波士顿咨询联合发布的《中国私人银行2016》数据显示：随着中国经济全球化持续深入，高净值人群资产全球配置的需求显著上升，预计到2020年，中国个人海外资产配置比例将从目前的4.8%上升到9.4%左右，国内客户海外配置占总投资额的比例将会翻倍。
据胡润百富《2016中国投资移民白皮书》显示，国内投资者偏好全球资产配置的原因有三点：第一，降低资产相关性并分散风险；第二，利用大类资产轮动组合获得稳定收益；第三，满足其他个人需求，包括移民、避税、医疗、养老、家族传承等。其中海外房产是国内投资者海外投资的首选，占所有海外投资类别的38%。
外汇管控“掐住”咽喉
国家外汇管理局在2016年12月31日晚发布消息称，外汇管理部门对个人外汇信息申报管理进行完善，不涉及个人外汇管理政策调整，个人年度购汇便利化额度没有变化。此次改进个人外汇信息申报管理，主要是细化了申报内容，强化银行真实性、合规性审核责任，对个人申报进行事中事后抽查并加大惩处力度。其中，重申购汇不得用于境外买房则引起了行业的极大关注。
据了解，此次改进个人外汇信息申报管理并未缩减个人购汇的用途或调整购汇额度，而是对前期政策的落实进行更为细化、精确的管理，主要涉及三方面内容：一是细化申报内容，明晰个人购付汇应遵循的规则和相应的法律责任；二是强化银行真实性、合规性审核责任；三是对个人申报进行事中事后抽查并加大惩处力度。
《个人购汇申请书》内容警示，对于存在六大违规行为的个人，外汇管理机关将依法将其列入“关注名单”管理，个人列入名单后当年及之后两年不再享有个人便利化额度，同时依法移送反洗钱调查。六大违规行为包括：不得虚假申报个人购汇信息；不得提供不实的证明材料；不得出借本人便利化额度协助他人购汇；不得借用他人便利化额度实施分拆购汇；不得用于境外买房、证券投资、购买人寿保险和投资性返还分红类保险等尚未开放的资本项目；不得参与洗钱、逃税、地下钱庄交易等违法违规活动。
其中强调不得用于境外买房、证券投资、购买人寿保险和投资性返还分红类保险等尚未开放的资本项目，国家外汇管理局明确表示，“一直以来都不能做”，并非新政。外汇局指出，“当前我国资本账户尚未实现完全可兑换，资本项下个人对外投资只能通过规定的渠道，如QDII（合格境内机构投资者）等实现。”但尽管是旧政重申，但在当下房企出海浪潮一波高过一波、海外置业正在风生水起的情况下，外汇管控的从严，被认为是一定程度上掐住了“出海”置业的咽喉。
第一太平戴维斯分析人士表示，私人及机构型资本继续外流的担忧，向人民币施加进一步贬值的压力，而外汇管理局公告正是对市场担忧的回应。此轮规定与去年若干规定的主旨一致，即填补政策漏洞，促进现有规定得到更好落实，而不是单纯地出台新的政策与限制。此次公告或将增加个人向境外转移资金的难度，因此国人购买海外物业的活动可能会受到抑制。也有部分人士分析称，虽然难度有所增加，但也可能会刺激更多个人进行资金转移，以免后期外汇管制进一步收紧。无论出台何种政策，中国资本的外流仍将继续，但政策的更严格执行应能放慢资本外流节奏，有助于稳定汇率，缓解中国减少外汇储备的压力。
众筹或突破政策“缺口”
自2015年快速兴起的房地产众筹逐渐成为国内中产阶层资产配置的新选择。2015年，房地产众筹刚需爆发，曾一度成为最受关注、成功率最高的众筹细分类型之一。据众筹家人创咨询发布的《2016中国众筹行业发展报告》数据显示，截至2015年12月31日，共33家众筹平台涉足房地产众筹项目，在线房地产众筹项目387个。其中，已成功项目为324个，占比83.72%；实际融资规模高达88906.50万元。
同时，境外房地产众筹也开始出现，境外项目主要分布在：美国6个，英国4个，加拿大、新西兰和泰国各2个，澳大利亚和法国各1个。从房地产众筹投资的方向来看，投资住宅是房地产众筹最主要的投资方向。
国家外汇管理政策对购汇和个人境外直投有种种制度的严格限制。但对于这些众筹平台却仍然没有特定的政策指向。为了打破操作无门的困境，海外房产众筹这时候成了国内个人资金“偷渡出海”的投机工具。一些海外房地产众筹绕过监管，为投资者提供所谓的海外房产投资标的；一些互联网平台利用所谓的众筹模式，在监管空白的地带操作，帮助投资者将人民币兑换成外币，然后流向海外房地产市场。
据了解，这些众筹平台的运作模式是例如国内投资者将手头的人民币投入该平台，平台再利用美国众筹融资平台重新进行房地产投资，通过这个过程，资金就流到了境外。以海投金融为例，在互联网兴起下的海外投资“平民化”趋势下，该公司在为中国用户提供海外资产配置。海淘金融的CEO近期在接受采访时表示，国人喜欢投资基于实物、安全性好、流动性高、收益高的资产。这么看来，海外房产投资确实能让中产阶级眼前一亮。
想要实现这样的投资，国内投资者只需要将手头的人民币投入该平台，平台再利用美国众筹融资平台重新进行房地产投资，在这个过程中，人民币最终还是变成了美元，与直接换汇相比，只不过是多绕了个弯。
有国内房地产人士向记者表示，国内的房企出海的项目大部分的销售渠道都指向国内。“特别是大型的住宅项目，都是以国内的投资者为主要的销售对象。”而外汇管控的从严在一定程度上无疑会成为这些房企海外项目销售的障碍。“海外众筹或将是这些企业解决燃眉之急的最有效手段。”该人士预计，抢在政策封口之前，海外房产众筹平台或将在2017年火爆兴起。
