政策加码 价创新高 调控能奈地王何?

华夏时报 2016-12-03

        对于房地产市场而言,10月份的黄金周是个拐点,11月份是个政策加码的周期。


  政策为什么会加码呢?很简单,因为10月份下来之后我们发现,一些数据还是令我们喜忧参半的,喜的是什么呢?不是没有成效,你比如说涨幅同比的确是下来了,但是依然涨啊,环比呢还有上涨,同比就更不用讲了,有的城市特别二线城市你像杭州、武汉、南京涨幅还不小,杭州就是3.2%的涨幅,武汉是3%,福州有2.6%,南京还是2.4%,合肥1.5%, 天津1.3%,上海呢涨幅相对少一点是0.5% ,但是上海的基数大影响力强啊。


  另外我们也必须注意到,10月份信贷指标不降反升。我们以前说过7月份是4600多亿,房贷恨不得覆盖了所有的贷款,你知道10月份是多少吗?10月份啊是4900亿,这个数字的绝对数在增加,占全部新增贷款的比例也在75%左右,比8月9月都要高。这说明什么?说明银行一方面并没有完全收紧针对居民的放款,另外一个方面就是居民购房的热情还是比较高的,并没有因为黄金周一盆冷水泼下去,就立竿见影,所以导致政策加码,我觉得这也是很正常的。


  那么政策加码的方式各种各样。我印象中上海推出来的措施比较引人注目,为什么呢?因为它认房又认贷了,而且在首付的比例上做了提升,当然这个提升也就到35%,这个概念是跟北京的一样,但是我们要回过头来想,上海是3月25号就出台了调控措施的,它当时根本就没有执行央行2月2号把房贷的首付比例往下调的决策,它当时就守在了首付30%的坎上,现在跟北京看齐,首付比例在 35%,二套房非普通商品房跟北京一样看齐到70%,砝码加到这个程度基本上应该讲是向从严偏紧找齐了。我想后面会有一定作用的,大家也都知道,针对16个热点城市的中央政策还是相对严厉的,还是希望它们能够见效,如果不见效,对地方政府一定要问责的。


  房地产今年这个走势让我想起2010年的时候,现在的情况同样有惊人的相似之处,就是最近一段时间地王依然是频出,一个接一个,为什么呢?开发商还是认为今后有市场空间,所以这个时候拿地依然不算高,换个角度讲,我看顺驰的孙宏斌也有过分析:对于开发商来讲调控政策非常好,因为能够控制大家拿地的节奏,而且政府会采取更有力的措施把地价给压下去,这是给他们开发商的机会,又有了什么逢低拿地的机会,当然成本可以降下来。


  你看开发商还是从长期看好这些热点的城市,尤其是像武汉这样所谓的价值洼地,所以他愿意参与现在的土地拍卖,当然如果总是地王的话,我想只会招致更加严厉的监管,方方面面的比如说流程上的包括营销上都会越来越收紧,那么这样对大的公司来讲可能是捡漏的机会,大家说以后下一步房地产并购重组,市场集中度会越来越高,当然体量也会越来越大,这是对未来的判断。正是基于未来这种判断,现在这个热度要它一下子下去啊,效果还是有限的。


  我觉得除了政策力度之外,市场监管之外,恐怕下一步收紧的就是资金的力度了,我们其实也提醒大家,随着信贷规模的规范,希望今后能够控制住,资金流的流入减少了,房价才会出现政府希望的调整的方向,否则的话,调整就很难见效。