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二线楼市高烧不退逼出政策拐点?

正文
  • 2016/7/25 9:47:27
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我要说两句
导读:如今,以厦门、南京、苏州、合肥为首的二线城市,房价涨幅已赶超一线城市,下半年调控升级,“双限”卷土重来的可能性变得很大。从放松到收紧,二线楼市的又一轮回似乎已无可避免。
        二线城市凶猛的房价涨势仍在继续。7月18日,国家统计局发布了6月70个大中城市住宅销售价格变动情况,价格环比上涨的城市仍达55个,合肥、厦门、南京分别以4.9%、4.7%、4%领涨。截至今年6月,南京新建商品住宅价格已连续16个月上涨!相较于去年同期,南京、厦门房价涨幅已逾30%,超过北京和广州,火热程度仅次于深圳。两年前开始,二、三线城市的限购、限贷政策大量解禁,楼市得以转暖。如今,以厦门、南京、苏州、合肥为首的二线城市,房价涨幅已赶超一线城市,下半年调控升级,“双限”卷土重来的可能性变得很大。从放松到收紧,二线楼市的又一轮回似乎已无可避免。


  房价凶猛


  今年以来,一线楼市重启限购,对投资者关上大门。在股市疲弱的背景下,被压抑的投资需求,潮水般涌向二线热点楼市。3月起至今,合肥、厦门全面超越并取代深圳、上海,房价环比涨幅稳稳霸占70个大中城市头两名。如今已当上老三的南京,去年下半年房价涨幅还是小碎步爬升,到了今年便如火箭般跳涨。南京房价同比涨幅31.5%,是国家统计局给出的权威数据,然而就市场真实感受而言,如果无视六合、高淳、溧水这些相对而言的价值洼地,这一年来南京主城区房价涨幅接近50%。


  过去够卖一年的房子,现在只用半年就卖掉了。数据显示,截至6月30日,南京上半年新房上市量为4.9万套,成交总量却高达7.5万套,同比去年翻了一倍。为了买房节省契税或少交首付款,上半年南京“分手夫妻”激增四成,结婚夫妻较去年同期增加2318对,离婚夫妻却增加6437对。


  纵观过去十年,南京核心区域平均房价从4112元/平方米上涨至今年5月的24589元/平方米,涨幅高达500%。目前,南京房价全面向30000元/平方米迈进,热门板块如河西、城中等早已是单价四五万元的水平,甚至还有高涨态势。中原地产首席分析师张大伟分析认为:从数据特点看,一线降温,二线疯狂持续,新建商品房数据中,二线城市全面取代一线城市,成为房价上涨的先锋。


  换房之痛


  家乡在安徽,目前在南京工作的杭女士今年26岁,身为金融白领,月收入在12000元左右。去年7月份,杭女士和男友准备用积攒的80万元作为首付款,在南京玄武区购买婚房,谁知房价突然变成一道狂飙,抱着观望心理的杭女士,错过了在南京置业的最佳机会。“我看中的房子在紫金华府,99平米,离地铁站800米,交通和学区都有保障。去年7月,该小区业主的报价在20000元左右,我和男友想再压压价,然而一等再等,今年6月的报价已达到30000元,一年间每平方米涨了10000元。”


  按照南京最新的贷款政策,首套房首付比例是三成,一般执行基准利率。以杭女士首付80万元计算,去年7月购买当时价值200万元的紫金华府房产,只需贷款120万元,以30年期等额本息计算,月供为6368.72元,还款可以说毫无压力。可现如今,该房产报价已达300万元,杭女士的首付需增加至90万元,贷款总额更是多出近100万元,30年期等额本息月供高达11145.26元。“实在是超出了我们的承受范围。”杭女士焦虑地表示。


  无奈之下,杭女士只得求助于在天津西青区办小型电子设备厂的父亲,将父母位于杨楼涵溪园的一套97平方米住房卖掉,以便弥补一年来南京房价暴涨带来的“亏空”。“这也是没办法的事,父亲也不敢相信作为二线城市的南京,房价涨幅比作为直辖市的天津高如此之多。我家在杨楼的房子户型极佳,昌凌路也开建地铁10号线站点了,可以说是忍痛割爱。”杭女士带着遗憾的情绪对新金融记者表示,父母拿出的这200万元房款,让她和男友特别感动。“二老为了我们顺利在南京结婚成家,搬进了西青厂里的简易板房。虽说他们身体还算硬朗,可我们实在过意不去,等在南京安好家,就把他们接过去。”


  调控再来


  面对高烧不退的房价,部分二线城市开始收紧房贷。6月30日,领涨全国的合肥首先开展调控,二套房首付比例提高到五成,而且认房又认贷,并停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放公积金贷款。7月15日,厦门市国土房管局发布通知,宣布自当日起调整信贷政策,主要措施依然是限贷。


  紧跟合肥和厦门的脚步,7月14日南京也传出二套房首付将提高到六成的消息。然而,南京市官方随即明确表示,从未接到过此类通知。当地银行人士对新金融记者表示,目前南京首套房首付比例依旧是三成,二套房是45%,首套房利率最低9折,二套房维持上浮10%不变。


  南京玄武区某链家门店的资深经纪人张涛透露,近期确实听到楼市调控的风声,但仍属于传言程度。“不过,利率打折目前确实已很难做到,都是执行基准。我们预测,南京房价将从狂奔转变为平缓上涨,一年涨三四成的疯狂很难再出现了。”


  公开资料显示,南京市在拿地层面已推出“限涨令”“熔断土拍”“地价溢价率超过45%部分不计入房价参考范围”“严格限制房价审批”等调控政策。然而,房地产市场在短暂沉默后又有抬头之势。


  二线热点楼市的情况正在逼迫调控步步趋紧。南京大学经济学院博士马骏认为,南京楼市成交量中,投资占很大比例。“若这么多成交的房子不能再次进入市场流通,哪儿来的资金继续推动新的购买?”他建议地方政府限制贷款比例,倒逼投机者远离,还楼市健康环境。

来源:新金融观察
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