案例1
经过10多年的在外打拼，兰先生一家终于决定在从化定居，他在2013年4月购置了位于从化市明珠工业园内利泰·花林湖畔的一套3居室。然而，本该2013年10月底收楼，却因质量问题，至今无法入住。此后，兰先生多次与开发商交涉后，开发商才派人前来修缮，但漏水问题却始终没能彻底解决。由于至今未能收楼入住，兰先生一家被迫在新居附近租了套房子住，让他郁闷不已。
记者了解到，利泰·花林湖畔楼盘是广州市利泰房地产开发有限公司开发，并由深圳龙城物业管理有限公司负责管理，项目占地面积130亩，分两期建设，总建筑面积约20万平方米，共计1132户住宅。兰先生买下的正是于2011年上市的二期楼盘。“我买的单位没有购房入户指标，我当时买这里也不是为了户口，就是想一家人在这里定居，没想到现在都没办法收楼入住。”兰先生告诉记者，如今他对该小区已经感到十分失望，要求开发商予以退房，并赔偿由于无法收楼导致的直接损失和间接损失。之后他将重新在广州市区购房，让一家人能安居。
业主：房子质量问题多无法收楼
接到报料后，记者跟随兰先生来到屋内，只见这套房依然呈毛坯房形态，客厅、卧室、阳台的墙体留有成片的漏水痕迹，墙上的水渍几乎达到墙体的1/4。兰先生告诉记者，窗台上的漏水情况还要更加严重。
“2013年10月31日，我们原本是高高兴兴去收楼的，但我们验房时就发现了许多问题。”由于兰先生从事的是建筑水电安装工作，对住宅开发建设十分了解，“我就在验收单上提出16项整改问题，要求开发商整改完16项内容后再安排收楼。”
兰先生告诉记者，漏水是新房的最大问题，但新房的其他问题同样令他困扰。“空调外机放置处宽度不够，导致空调外机无法正常安装；厕所没有设计排风机位置；墙体阴阳角不垂直……连建筑材料都不合格。”兰先生拿出此前拍摄的照片，“这是我自己之前挖开墙面发现的，混凝土楼板与混凝土梁交汇处掺入了不少木板木屑，出现梁与板断开分离，打开房间窗台贴面的混凝土内，竟然还夹有空的塑料瓶。”
本身就从事建筑水电安装的兰先生气愤地表示，“真想不通质量如此差的房子竟然能通过政府部门的验收！房屋施工质量监督单位和施工监理单位是干什么的？”
由于房屋的种种质量问题，早已签订购房合同，支付首期款项，并已开始按揭供楼的兰先生，始终无法正常入住。“现在，我已经供了两年多的楼，每月交管理费，但一家5口人却要挤在一间30平方米的房间里。自己十多年省吃俭用，想买一套房，得来的却是如此艰难。”兰先生的语气无比郁闷。
物业：争议双方对整改标准理解不一致
2013年10月拒绝收楼并提出16项整改意见之后，在阳江工作的兰先多次回到楼盘现场，查看和督促开发商整改。“但开发商一直没有整改，也没有书面回复我们。”2014年1月，兰先生全家从广州搬到明珠工业园旁，租房督促收楼准备装修。基本上每隔两个星期就会去督促一次，但开发商都没有维修整改行动。
2014年5月，兰先生去找售楼部，该公司负责处理收楼的王刚还打了兰先生，并打电话通知小区的物管公司深圳龙城物业的王经理安排保安把兰先生轰出去。在这无奈的情况下兰先生后来联系到了楼盘开发商，广州市利泰房地产开发有限公司的徐总，经沟通对方答应半个月内将兰先生提出的问题整改好。但当兰先生6月再次前去验收时，却发现工程部的人仅仅是在门窗漏水处的外墙简单地刷了一层防水涂料。在兰先生看来，墙体漏水的根源在于墙体在砌体施工中未严格按施工规范操作，砌筑砂浆不饱满，窗边塞缝砂浆不饱满，产生了缝隙，外墙防水没有处理好，施工单位存在偷工减料等因素，从而导致出现严重的漏水现象。外墙及窗边漏水处如此草率的处理，“并没有从根本上解决漏水问题”。
无奈之下，兰先生再次找到开发商，并递交了一份收楼遗留问题材料，开发商答应马上按照整改内容安排整改。然而直至7月，当兰先生已经着手进行房子装修设计及洽谈装修合同的时候，却发现房子的整改依然没有达到自己的标准，他拒绝收楼，后续装修工作也因此无法开展。
从2013年10月底至今，收楼时间已经延迟了两年多。兰先生要求对方应该赔付收楼延误的滞纳金来预付物业管理费，但开发商认为不合理予以拒绝。双方的沟通陷入了僵局。小区的物管公司深圳龙城物业的王经理对记者表示，现在问题的关键，在于开发商的整改标准与兰先生的整改标准不一致，“开发商说达到标准了，兰先生认为没有达到”。王经理建议，对于同样作为建筑业人士的兰先生来说，最好的解决方法就是用事实说话，“在完成整改之后，选择一个暴雨天去验房，双方一起看看究竟是否还在漏水，通过‘正面交锋’来检验修缮效果。”
记者联系到该项目开发商股东之一的徐总，他表示：“任何建筑总会有些小毛病，但肯定没有影响到建筑安全的质量问题，否则也通不过有关部门的验收。我们也积极帮兰先生进行了整改，但他一直不满意。这么大的小区这么多业主收楼，就他提出那么多问题，也没见其他人对我们的房子提意见。他坚持要退房，我们无法做到，因此建议他走法律程序去解决问题。”
■专家说法
房屋存在质量问题
可依合同约定退房
房地产维权律师王美舟表示，根据我国法律规定，业主一旦确认收楼，无论开发商是否具备合同约定的收楼文件，均视为业主已经收楼，开发商不再存在延迟交楼问题。之后，如果出现非主体结构的质量问题，业主一不能要求退房，即使开发商没有取得竣工验收备案表也一样不能退房，二不能要求延迟交楼的赔偿，只能要求维修。可是开发商经常怠于维修，或者维修效果不好，而合同以及《住宅质量保证书》对开发商怠于维修或者长期维修仍然不能修复，并没有约定退房和赔偿的具体违约责任，以致业主难以追究开发商的责任。
反之，如果业主没有签收收楼确认书，一旦发现房屋存在质量问题，可以开发商不具备合同约定的交楼条件为由拒绝收楼，或者以房屋存在质量问题为由拒绝收楼。这样将导致开发商按照合同承担违约责任。开发商由于害怕承担违约责任，将会积极为业主解决质量问题。如果确实解决不了，业主也可以依照合同约定退房。
业主应坚持先验楼、后签收，否则可以起诉开发商要求其交楼和赔偿；因房屋存在质量问题导致延迟收楼的，注意给开发商寄出特快转递，说明原因，提出要求，指出责任，以保全证据，同时通过拍照、朋友(不能是亲属)作证等形式证明质量问题存在。业主可以据此要求开发商赔偿延迟交楼的经济损失。
