棚户区改造货币化安置帮鄂尔多斯去楼市库存
内蒙古鄂尔多斯，曾一度被人戏称为“鬼城”。全国人大代表、内蒙古自治区住房和城乡建设厅厅长秦义就当地如何去库存等问题接受京华时报记者专访。他表示，内蒙古目前库存量约70万套，并且主要集中在三个盟市，对此他们将采取组合政策的方法，因城施策，因地施策。其中，棚户区改造货币化安置的政策，盘活了部分存量房。
现状
内蒙古将三年完成去库存
秦义介绍，内蒙古房地产投资高峰期在“十二五”初期，2011年-2012年，全区固定资产投资达到过1600亿元，但随后几年，内蒙古投资和全国投资恰恰相反，逐年下降，去年只有1081亿元，到去年10月后，包括现房、已经竣工交付的和在建商品房同期比首次下降5%，但总量还是居高位。
内蒙古每年商品住宅销售面积大约在2200万平米左右，折合大概22万套。现在整个商品房屋还有70万套，仍处于高位，“十三五”期间去库存任务艰巨。
但秦义强调，内蒙古总人口占全国总人口1.8%,库存量占全国平均水平1.5%，这就是说，按人均量内蒙古库存量比全国水平低一些。他透露，目前内蒙古人购买一套房屋需要3.7年，这个数据是符合国际标准的。他说，按照国际通行惯例，一个家庭3年-6年的收入可以买一套房屋（普通房屋90平米左右）较为合适。去年内蒙古全区商品住宅平均售价3939元/平米，按100平米计算，也就是说40万一套。去年内蒙古家庭城镇居民人均收入超过3万元，三口之家就是10万元，购买一套房屋需要3.7年。
秦义说，“十三五”头三年，内蒙古房地产供应下降，总库存也会下降。预计三年左右内蒙古可以完成去库存任务。
棚改货币化帮了鄂尔多斯
秦义介绍，目前内蒙古自治区的房地产库存主要集中在呼和浩特、鄂尔多斯、乌兰察布。市场细分分析，库存集中地占65%。相对集中，中小城市压力不大，还有发展空间。
棚户区改造采取货币化安置，有效地解决了库存。秦义说，今年全区棚户区改造22万套，去年24.8万套，去年棚改货币化安置率是57.6%，今年货币化率将不低于60%。其中，鄂尔多斯去年货币化率是90%，去年一年消耗3万套，今年仍然不低于3万套。
另外，鄂尔多斯地区，150平米户型多，在改善性需求化解库存的过程中，政府采取共同持有产权的做法，解决购房者资金难题。也就是说，超出原有房产面积部分，可以设定租赁期限，在期限内还清尾款；契税也只收增量部分，大大缓解了购房者的资金压力。
在土地供给方面，秦义表示，现在已经拿出计划，凡是库存任务较重地区，暂缓土地供应和新建商品房审批。去年内蒙古商品房屋开发用地和供应量减少40%，内蒙古放开限购，普通商品住房面积放宽。按照今年一、二月监测，房价一直处于平稳状态。房价高，不是普遍高，因城施策，鼓励发展培育新兴城市。让新市民实现就近就地稳定就业和生活。
对话
去库存并不是去房地产
京华时报：内蒙古都采取了哪些措施去库存？
秦义：我一直坚持一个观点，去库存不是去房地产，是要让房地产更好、健康、平稳发展。商品房既然是商品，就具备居住、财产、投资属性。而对于投资者来说，要抑制投机行为。更多通过增加新市民进城，包括农牧民在内的转移进城。以前政策不明朗，现在政策来了，无论国家层面还是自治区下发了做好去库存和促进房地产平衡发展意见，都鼓励农民进城。为此，内蒙古首先放开限购令，在全国也是第一个放开。另外，落实国家出台的组合政策，包括税收、金融政策。通过政府补贴的方式，这些金融、税收政策比国家更优惠一些。
具体措施包括，实现稳定就业，建立起正常劳动关系的农民工，可纳入公积金缴纳范围，开通公积金贷款渠道，缴纳6个月后就可以申请贷款。
农民工在城市购房，原来农村各种权益不变。鼓励户籍变化，即便户籍变化，居住证也可以取代户籍。原籍的土地承包权、草牧场、林权、宅基地使用权都不会变。很多地区，也允许农民利用草牧场使用权或宅基地使用权，办理银行抵押贷款。原来这些集体财产不允许抵押。现在内蒙古已经有8个土地和草牧场抵押，有两个是草牧场抵押，让农民有能力购房。
还有一些买不起、不想背负债务的购房者，可以采取共同持有产权的方式。政府提供土地，使用人按建筑成本和税费缴纳。这个房子可以有继承权，但一定时间内不能上市交易。如果未来可以上市交易了，收益也必须和政府按比例分成，“购房人”可以获得合理的收益，用于改善性住房。
京华时报：怎么理解农民工城市化？
秦义：农民工市民化，不是都到大城市市民化。未来一定会执行居住证政策，农民工拿到居住证，子女教育、就医等各方面和城市居民一样。对于一线大城市，一部分会留下，更多的会回到家乡附近，他们拥有一技之长，就近市民化，房屋购置、生活成本和大城市比更适合。另外，这样做兼顾性强，可以兼顾农村收益。
京华时报：鄂尔多斯目前是什么情况？
秦义：鄂尔多斯现在有140多个楼盘。鄂尔多斯快速发展过程中，最高年份年度投资400亿元，这几年只有100亿元。去库存过程中，企业采取让利、增加装修、送家电等促销手段。目前价格和全区平均水平差不了多少。这就是市场自动调节的结果。另外，两年前政府调整土地供应量，而且不再建普通商品住宅。在出现高库存情况后，赶上棚户区改造和农民工进城政策。内蒙古做得最早，棚户区改造货币化安置的政策，盘活了部分存量房，楼房资金适当接续。现在很多楼盘都在建设中。
